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北京it网讯 为防御长租公寓“爆雷”，最近，深圳、重庆、成都、杭州、西安等地相继就范例住房租赁企业经营行为宣布通知。深圳要求住房租赁企业不得“高进低出”“长收短付”；重庆、成都等地将住房租赁企业收到的租金和以衡宇租赁贷款方法得到的资金纳入专项监管账户。

去年底，住建部等六部分曾联合发文，明确加强对采纳“高进低出”“长收短付”经营模式的住房租赁企业的监管，并要求住房租赁企业不得以租金优惠等名义诱导承租人使用“租金贷”。

作为我国首部专门范例住房租赁的行政规矩，今年9月果真征求意见的《住房租赁条例（征求意见稿）》也提出，将“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为的住房租赁企业列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营工作的监管。

追问1

租金纳入账户监管能解决什么问题？

对“高进低出、长收短付”的针对性举措

北京大学房地产法研究中心主任楼建波暗示，当前，有不少住房租赁企业存在诱导消费者使用“租金贷”的工作。

这些租赁企业出租的衡宇是受房东委托，也就是所谓托管式租赁企业。“一方面，租赁企业可能会以租金优惠、分期还款等名义，勉励承租人在租房时使用一年期的租金贷款。另一方面，租赁企业通过承租人得到了一年贷款，付给房东的租金却是按月或季付的。这也就是所谓的‘长收短付’。

他指出，租赁企业通过这种方法控制了更多资金和房源，用于扩张和周转。在租赁市场恒久不变的工作下，毛病暂时看不见，一旦市场呈现短期颠簸，租赁企业资金链条断裂“跑路”，，房东和承租人就都成为了受害者。目前，各地呈现“爆雷”的租赁企业根基属于这种工作。

因此，无论是深圳强调不得“高进低出、长收短付”，照旧重庆、成都等地要求对承租人付出周期凌驾三个月的租金和以“租金贷”方法得到的资金进行监管，都是针对此类工作提出的监管举措。

追问2

如何防御住房租赁企业高风险经营？

可要求租赁企业经营范围与自有资金匹配

“托管式租赁经营业务，即住房租赁企业在替他人处理工业，相当于金融机构里的资产处理。”楼建波提出，要防御住房租赁企业尤其是托管式租赁企业高风险经营，或可要求租赁企业经营范围应和自有资金相匹配。

“有业界同行提出，如果实施这种划定，租赁企业将无法托管足够多的房源从而成长受限，但只要有租赁需求在，必然会有更多企业进入市场，形成良性竞争。一家租赁企业控制一个地方50%以上的房源，和10家租赁企业各控制10%的房源，我认为后者应该更有利于形成良好市场秩序。”楼建波说。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学传授赵秀池暗示，对容易“爆雷”的轻资产住房长租企业需进行资金监管，但高进低出自己就是恒久吃亏状态，不行能持久连续。因此，从源头上，不该单方面勉励轻资产长租企业成长，除非其有低本钱房源，能够不变地赚取低收高租的差价。

追问3

哪些法子有利住房租赁市场平稳成长？

增加市场租赁衡宇供给，成立租购并举住房制度

“另外，成立租购并举的住房制度，成长租赁市场，不能单方面强调成长租赁机构，要按照我国国情，让更多的小我私家房东和承租人直接在租赁平台上实现手拉手交易，更有利于租赁市场平稳成长。”赵秀池说。

楼建波还提出，成长住房租赁市场最终的方针，应该是增加市场租赁衡宇供给，让住房租赁市场平稳有序成长。“如果租赁企业仅仅逗留在托管式经营，将零散的房源集中起来出租，那租赁企业和中介并没有区别。